Kan een reeds in de feiten doorgevoerde zonevreemde functiewijziging in de nabije toekomst worden geregulariseerd?

Het beleid rond zonevreemde functiewijzigingen is bijzonder actueel. Zoals eerder gemeld, merken wij in de praktijk een strengere toepassing van de(zelfde) regelgeving op. Een bijzonder actueel probleem betreft de juridische onmogelijkheid om een reeds in de feiten doorgevoerde zonevreemde functiewijziging te regulariseren.

Eén van de meest actuele problematieken betreft de toets van het vergund karakter van de functie van een constructie bij een aanvraag tot zonevreemde functiewijziging. Een zonevreemde functiewijziging is immers enkel mogelijk indien het gebouw bestaat, niet-verkrot is én hoofdzakelijk vergund (geacht) is, en dit zowel voor wat betreft de constructie als de functie. Een zonevreemde functiewijziging kan ook niet plaatsvinden in recreatiegebied en in ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebied en agrarisch gebied met ecologisch belang of ecologische waarde. Tot slot moet de beoogde functie zijn opgenomen in het besluit van de Vlaamse regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen (besluit zonevreemde functiewijzigingen).

Heel vaak wordt vastgesteld dat de zonevreemde functiewijziging, bijvoorbeeld van voormalige agrarische bedrijfswoning naar particuliere zonevreemde woning, reeds meerdere jaren geleden in de feiten plaatsvond zonder de noodzakelijke voorafgaandelijke vergunning.

Wanneer een nieuwe eigenaar of bewoner alsnog de nodige omgevingsvergunning voor de doorgevoerde zonevreemde functiewijziging aanvraagt, al dan niet in combinatie met verbouwingswerken, komen vergunningverlenende en adviesverlenende instanties vaak tot de bikkelharde juridische conclusie dat het gebouw niet langer als hoofdzakelijk vergund (geacht) kan worden beschouwd, gezien de actuele feitelijke functie in het verleden niet (voorafgaandelijk) vergund werd. Deze conclusie heeft tot gevolg dat de aangevraagde omgevingsvergunning voor de zonevreemde functiewijziging moet worden geweigerd.  

Het spreekt voor zich dat dergelijke beslissingen en adviezen tot dramatische gevolgen kunnen leiden: de gezinswoning kan van de ene op de andere dag “onvergund” verklaard worden. De financiële waarde keldert dan eveneens.

De Vlaamse regering heeft alvast de ambitie om een einde te stellen aan dat soort situaties.

De Vlaamse regering op 18 november 2022 haar principiële goedkeuring aan een voorontwerp van een nieuw Verzameldecreet dat voorziet in het wijzigen van verschillende decreten inzake omgeving, leefmilieu, natuur en ruimtelijke ordening. Momenteel worden de nodige adviezen ingewonnen. Nadien wordt het voorontwerp herwerkt tot ontwerp van decreet en wordt het ingediend bij het Vlaams Parlement.

Wat betreft de zonevreemde functiewijziging voorziet het voorontwerp van Verzameldecreet in de mogelijkheid om reeds in de feiten doorgevoerde, en onvergunde zonevreemde functiewijzigingen alsnog te regulariseren.

Voortaan zou voor wat de functie betreft, de laatst juridisch vergunde of vergund geachte functie als uitgangspunt genomen worden om het hoofdzakelijk vergund (geacht) karakter te beoordelen. Op heden wordt - zoals gesteld - voor de toepassing van artikel 4.4.23. VCRO de actuele feitelijke functie als uitgangspunt genomen. 

In onze praktijk worden heel wat dossier voorlopig dan ook even “on hold” gezet in afwachting van een aangepast decretaal kader.

Wordt vervolgd.

Voor een uitgebreide bespreking van deze problematiek, wordt verwezen naar L. THEWIS, “De regularisatie van zonevreemde functiewijzigingen. To be or not to be” in STORM, 2022/3, bijdrage 8.