Het drama van de zonevreemde woning

De zonevreemde woning ligt onder vuur in Vlaanderen. De regelgeving is sinds meer dan tien jaar ongewijzigd, maar wordt sinds enkele jaren veel strikter geïnterpreteerd en toegepast. Dit heeft mogelijke catastrofale gevolgen voor het vergund statuut van heel wat zonevreemde woningen, en dus ook hun bijhorende vastgoedwaardering.

*****

Het klassieke voorbeeld van een zonevreemde woning betreft de voormalige landbouwwoning in  agrarisch gebied, die sinds enkele jaren bewoond wordt door particuliere bewoners. Dergelijke functiewijziging is vergunningsplichtig.

Om in Vlaanderen van de zonevreemde basisrechten te kunnen (blijven) genieten, dient een woning “hoofdzakelijk vergund” te zijn. Dit vergund karakter betreft twee aspecten:

-          Is de constructie vergund of vergund geacht?

-          Is de huidige functie vergund of vergund geacht?

Vooral het tweede criterium zorgt nu voor problemen. Indien de functie in het verleden zonder voorafgaandelijke vergunning werd gewijzigd, concluderen heel wat advies- en vergunningverlenende instanties nu dat de woning niet langer als hoofdzakelijk vergund kan worden beschouwd. Dit betekent dat de woning niet langer kan genieten van de zonevreemde basisrechten én dat de woning niet langer vergund zou zijn.

Deze problematiek komt anno 2022 vooral aan bod op het ogenblik dat er een vergunning wordt aangevraagd of dat de woning te koop wordt gesteld. De problematiek is echter sluimerend aanwezig voor vele zonevreemde woningen waarvoor thans (nog) geen vergunningen worden aangevraagd of die niet te koop worden gesteld.

Een voorbeeld: een voormalige landbouwwoning uit de jaren 1960, die na de pensionering van de landbouwer in het jaar 2012 werd verkocht aan particuliere eigenaars voor bewoning, en dit zonder dat een voorafgaandelijke vergunning tot functiewijziging is bekomen, zou vandaag geconfronteerd kunnen worden met voormelde problematiek. Vaak zijn dergelijke woningen al enkele malen doorverkocht zonder formeel de functie van “landbouw” naar “wonen” te wijzigen.

Het spreekt voor zich dat dergelijke juridische onzekerheid tot problematische situaties leidt. Vlaamse gezinnen zien de waarde van hun zonevreemde woning kelderen, voor dergelijke woning is het onmogelijk/moeilijk om nog vergunningen te bekomen, de verkoopbaarheid van dergelijke woningen wordt bemoeilijk, het juridisch statuut is onzeker, financiële instellingen komen met problematische financieringsdossiers te zitten (de gehypothekeerde woning blijkt in één keer veel minder waard), en dergelijke meer.

Wij stellen vast dat architecten, notarissen en vastgoedmakelaars stillaan goed op de hoogte zijn van de problematiek, maar uiteraard blijft er een historisch passief van zonevreemde woningen die met de problematiek (dreigen) geconfronteerd worden.

*****

Wij nemen aan dat er op Vlaams niveau een rechtszekere oplossing uitgewerkt dient te worden. Niemand is gebaat bij de huidige onzekerheid waarin heel wat eigenaars van zonevreemde woningen zich (dreigen te) bevinden.

Voor vragen of bemerkingen, kan u terecht bij Joris, Laura en/of Pieter-Jan.