Vastgoed in agrarisch gebied: controle van het vergund karakter is noodzakelijk!

Vastgoed in agrarisch gebied is de voorbije jaren “big business” geweest. De aantrekkelijke regelgeving inzake zonevreemdheid heeft er toe geleid dat er vaak heel wat kandidaat-kopers waren voor dergelijk vastgoed én dat de waardering vaak conform was (lees “hoog”).

De vergunningsplichtige functiewijziging van een (voormalige) agrarische bedrijfszetel naar een zonevreemde woning of gebouw werd vaak als een formaliteit beschouwd, die meestal zelfs pas na de aankoop werd geregeld. Iedereen droomde van de alleenstaande hoeve, met liefst nog een grote tuin en buitenzwembad, en als het kon nog een grote opslagplaats.

Aan dit beleid lijkt men de komende jaren paal en perk te willen stellen. Enerzijds door initiatieven tot aanpassing van de regelgeving (lees “het invoeren van beperkingen”) en anderzijds door een strikter vergunningenbeleid. Vergunningsbeslissingen van lokale besturen die heden ten dage al worden aangevochten door het Departement Omgeving of het Departement Landbouw & Visserij zijn haast ontelbaar geworden. De “zonevreemde functie” ligt duidelijk onder vuur.

In essentie wil men vanuit het beleid de zonevreemde functiewijzigingen in het agrarisch gebied beperken. De lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen, opgenomen in het besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003, wordt strikter geïnterpreteerd en toegepast. Dit leidt vaak tot frustratie van eigenaren en potentiële kopers.

De actueel meest voorkomende problemen zijn : (1) dat men vaststelt dat de vergunningssituatie van vastgoed niet conform is (met alle gevolgen van dien bij de actuele beoordeling van het vergund karakter), (2) dat er in het verleden al een onvergunde zonevreemde functiewijziging heeft plaatsgevonden (met alle gevolgen van dien bij de actuele beoordeling van het vergund karakter), (3) dat de mogelijke functies, en de voorwaarden, kritischer worden bekeken, en (4) dat een zonevreemde functiewijziging wordt geweigerd wegens een strijdigheid met de goede ruimtelijke ordening (de gevraagde functiewijziging wordt vaak als onwenselijk beschouwd).

Hoe dan ook is het aangewezen dat al wie op heden eigenaar is van vastgoed in agrarisch gebied proactief zijn of haar vergunningensituatie in kaart brengt om te bekijken wat de beperkingen en mogelijkheden zijn en dat kopers van vastgoed in agrarisch gebied meer dan ooit op hun hoede zijn om dergelijk vastgoed aan te kopen.

De voorbije maanden is het aantal dossiers met fundamentele problemen inzake “zonevreemdheid” exponentieel toegenomen. Enkele voorbeelden uit onze praktijk:

• Een recent aangekochte woning in agrarisch gebied, die helemaal geen vergunde zonevreemde woning blijkt te zijn, maar een (voormalige) agrarische bedrijfswoning;

• Een recent aangekochte woning die als “niet-vergund” wordt gekwalificeerd omwille van het feit dat er al eerder een niet-vergunde zonevreemde functiewijziging zou hebben plaatsgevonden;

• Een aangevraagde zonevreemde functiewijziging die wordt geweigerd omwille van het feit dat men de kavel wenst te behouden voor landbouwdoeleinden (en dus niet voor zonevreemd wonen);

• Een aangevraagde zonevreemde functiewijziging die wordt geweigerd omwille van de goede ruimtelijke ordening;

• Opengevallen nalatenschappen met agrarisch vastgoed met aanzienlijke vergunningenproblemen, met een compleet andere waardering dan voorzien en lange blokkering tot gevolg;

Finaal zijn wij van oordeel dat dit nieuwe beleid tot niets anders kan dan leiden dan tot een serieuze prijscorrectie voor heel wat vastgoed in agrarisch gebied, en dit vooral voor het vastgoed waarvan het (vergunningen)statuut nog niet helemaal duidelijk is. Als het onmogelijk of moeilijk wordt om de gewenste (of vaak zelfs broodnodige) vergunningen te bekomen, daalt de waarde van het vastgoed aanzienlijk.

Makelaars, schatters en notarissen zouden zich ten volle bewust moeten zijn van deze problematiek om (ver)kopers optimaal te informeren en daarbij ook tot realistische (in)schattingen te komen. De waarderingsprincipes uit het verleden moeten zeker en vast grondig herbekeken worden, waarbij een aanpak dossier per dossier vereist is.

Voor vragen omtrent dit topic, kan u terecht bij Joris De Pauw (jorisdepauw@land-advocaten.be of 0473/22.00.16).