De zonevreemde functiewijziging: wordt de lat in de vergunningverlening (steeds) hoger gelegd?

De zonevreemde functiewijziging ligt onder vuur. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen wordt al enige tijd zeer kritisch bekeken. Dit besluit zou te veel mogelijkheden bieden om zonevreemde functies te vergunnen, waardoor het beoogd ruimtelijk beleid wordt doorkruist (vb. nieuwe zonevreemde activiteiten in agrarisch gebied met vertuining van het agrarisch gebied tot gevolg).

*****

Een zonevreemde functie(wijziging) vergunnen, is het vergunnen van een functie die normaal gezien niet is voorzien binnen de geldende bestemmingsvoorschriften. Een zonevreemde functiewijziging laat enerzijds toe om, onder bepaalde voorwaarden, een gebouw een nieuwe functie te geven, en het gebouw op die wijze ruimtelijk te valoriseren. Anderzijds brengt het ook averechtse effecten met zich mee: een te grote impact van de zonevreemde functies op de functies die wel bestemmingseigen zijn.

Een typisch voorbeeld is een functiewijziging van een bestaande landbouwbedrijfszetel naar een zonevreemde woning met zonevreemde bijgebouwen. De mogelijkheden zijn legio en staan allemaal opgelijst in voormeld besluit van 28 november 2003.

Bij sommige beleidsmakers en administraties wordt vastgesteld dat er in het (recente) verleden te soepel is omgegaan met het verlenen van vergunningen voor zonevreemde functies. Meerdere (advies)instanties prediken nu een striktere interpretatie van de betrokken regelgeving: het mag allemaal wat strenger.

Deze verstrengde visie was ook al terug te vinden in Omzendbrief RO/2017/01 (https://omgeving.vlaanderen.be/sites/default/files/atoms/files/20170707_VR_OmzendbriefRuimtelijkTransformatiebeleid.pdf) waarin een eerste schot voor de boeg van de zonevreemde functiewijziging werd gelost. In deze omzendbrief werd de kiem gelegd voor een striktere interpretatie van de bestaande regelgeving: de lat moest hoger en een zonevreemde functie mocht geen automatisme (meer) zijn. 

Hoe dan ook, het vastgoedpatrimonium van vele Vlaamse families is heilig, zonevreemd of niet. Een beknotting van de zonevreemde functies heeft dus een grote maatschappelijke impact. Bovendien zou een beleidswijziging tot een leegstandproblematiek kunnen leiden bij een bepaald type vastgoed. Ook zullen kansen verloren gaan.

Om de vergunning van bepaalde zonevreemde functies nog mogelijk te maken, zal de lat op het niveau van vergunningverlening vermoedelijk hoger komen te liggen. Indien u nog een zonevreemde functiewijziging wil bekomen, dient u te zorgen voor een duidelijk ruimtelijke meerwaarde. Dit kan betekenen dat er onthard moet worden, dat bepaalde gebouwen toch gesloopt moeten worden, dat er een kwalitatief landschapsintegratieplan opgemaakt moet worden, dat er eventueel trage verbindingen gecreëerd/opengesteld moeten worden, dat een eventuele waterproblematiek opgelost moet worden, ... .

De aanvrager en de vergunningverlenende overheid zullen dus inventief naar oplossingen en maatschappelijke meerwaarde moeten zoeken. Bij deze een duidelijke oproep: in plaats van de mogelijkheden te beperken (en “de lijst” van mogelijke zonevreemde functiewijzigingen te herzien en te beperken) eerder evolueren naar een beleid van “voor wat, hoort wat” of “wikken en wegen”!

*****

Voor vragen omtrent dit topic, kan u terecht bij jorisdepauw@land-advocaten.be, laurathewis@land-advocaten.be of pieterjandirkx@land-advocaten.be.